От кризиса ликвидности к кризису ипотечному

27.11.2007

Разразившийся в США ипотечный кризис продолжает подогревать интерес участников рынка ипотеки в России. Спустя почти год после начала американского ипотечного кризиса страсти слегка поутихли, а участники рынка ипотечного кредитования стали более сдержанны и осторожны в своих оценках. Однако перспективы российского ипотечного рынка не приобрели от этого более отчетливых очертаний.

С одной стороны, объективные показатели свидетельствуют о том, что рынок ипотечного кредитования в России стабильно и неуклонно растет, и причин для беспокойств нет.

Согласно данным ЦБ, объем задолженности населения по ипотечным кредитам за последние четыре года заметно вырос: в 2004 году объем ипотечной задолженности составлял 17,8 млрд. руб., в 2005 году – 52,8 млрд. руб., в 2006 году – 234 млрд. руб. По состоянию на 1 июля 2007 года объем задолженности составил 375 млрд. руб., а на 30 сентября – более 486 млрд. руб.

Не менее важным показателем, характеризующим расширение рынка ипотеки, является рост количества кредитных организаций, реализующих программы ипотечного кредитования. Так, количество банков, выдающих ипотечные кредиты, в 2003 году составляло 141, в 2004 году – 257, в 2005 году – 432. По состоянию на начало 2007 года таких банков было 498, а по итогам первого полугодия ипотечные кредиты выдавал уже 531 банк. Если доля ипотечных сделок на рынке жилья в 2006 году составляла около 8,6% от всех сделок, совершаемых на рынке, то по итогам первого полугодия 2007 года этот показатель достиг 12%.

Как показывают приведенные данные, рост рынка ипотеки в России очевиден, и кризиса как такового не наблюдается. Замедлились лишь темпы этого роста. Тем не менее, кризис ипотеки в США не мог никак не сказаться на отечественных реалиях. Более того, он создал предпосылки для кризиса ликвидности, когда у многих российских банков просто не стало хватать денег на дальнейшее развитие ипотечных программ. Зарубежные кредитные организации прекратили или резко сократили финансирование долгосрочных кредитов для российских банков, не говоря уже о повышении ими процентных ставок по кредитам. Раньше их ипотечные активы охотно скупали американские банки и инвестиционные фонды, но с возникновением проблем американцы приобретения, либо отложили, либо свернули. Следовательно, наши банки перестали получать "дешевые" деньги, которые они могли бы выдать отечественным заемщикам.

Однако, по мнению директора департамента по работе с финансовыми институтами банка "ДельтаКредит" Вадима Пахаленко, "если кризис ликвидности и повлиял на объемы выдачи ипотеки, то только на уровне отдельных банков. В целом же по рынку эта цифра, как и ожидалось, выросла".

Столь оптимистичной точки зрения придерживаются далеко не все участники рынка. В качестве главного негативного фактора влияния американского кризиса на российский рынок ипотеки они называют наметившуюся с августа текущего года тенденцию к снижению доступности ипотеки. Это выразилось, прежде всего, в уходе ряда банков с ипотечного рынка, повышении (часто не всегда широко заявленном) процентных ставок для заемщиков, постепенном сворачивании наиболее рискованных ипотечных программ, переносе на неопределенный срок сделок по секьюритизации ипотечных портфелей, затягивании сроков выдачи кредитов, отказе от кредитования без первоначального взноса, ужесточении условий выдачи кредитов, увеличении комиссии за рассмотрение заявок и т.д. Указанные причины, несомненно, должны повлечь за собой отток от ипотеки значительной доли потенциальных заемщиков.

В любом случае ситуация в сфере банковского кредитования в течение нескольких ближайших лет изменится принципиально. Можно считать свершившимся фактом, что повышение стоимости кредитных денег для банков объективно уже произошло. Банки уже не смогут покупать кредитные деньги по прежней стоимости. Как следствие, дешеветь ипотека в России в обозримом будущем, скорее всего, не будет. Банки, строящие свою кредитную политику, в том числе и на готовности инвесторов покупать их риски, вынуждены свертывать некоторые программы ради сохранения надежности и ликвидности своего кредитного портфеля. К таковым программам относится и ипотека.

Эйфория по поводу российской ипотеки постепенно сходит на нет. И, несмотря на то, что отечественный ипотечный рынок продолжает свой рост, долгосрочных прогнозов на предмет того, станет ли ипотека основным инструментом решения жилищных проблем граждан, никто делать не решается. Что же касается ближайшей перспективы, то, по прогнозу генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра Семеняки, в 2008 году произойдет сокращение прироста выдачи ипотечных кредитов по сравнению с темпами 2007 года. И не исключено, что это первый шаг от кризиса ликвидности к ипотечному кризису.


Возврат к списку