Таунхаусы - высокий уровень под сомнением

27.11.2007 Как известно, таунхаус – это формат жилища, который еще несколько лет назад мы знали только по зарубежным фильмам. Кратко говоря, это свой дом, стоящий стена к стене с такими же  домами. Свобода планировки без мучительных согласований, никаких соседей сверху, машина – в своем гараже, а дети гуляют в собственном дворе величиной 1-4 сотки. Цветник с незабудками, пикник с шашлыками, велосипедные дорожки... Новые кварталы, застроенные таунхаусами, появляются почти во всех  больших городах. Как приживается новый формат на отечественной почве? 

Элитно-казарменное предложение 

В России этот тип жилья имеет свою специфику. Если в Европе таунхаус площадью 100-120 кв. метров считается большим, то у нас они с легкостью взяли планку в 300 кв. метров. А чем больше площадь, тем выше цена. Поэтому, только появившись, таунхаусы из недорого жилья сразу превратились в элитное. Высокая стоимость земли в Москве и низкая отдача по квадратным метрам быстро вытеснили таунхаусы за пределы города, где возникли многочисленные поселки - нередко однообразные. Стоящие «строем» таунхаусы своим расположением напоминают казармы, хотя и вполне уютные. Компания Urban Group провела в Москсве «круглый стол», посвященный этому формату, и выступающие не были единодушны в оценках уровня таунхауса – элитное это жилье или нет?  

Александр Долгин, экономист, заведующий кафедрой Высшей школы экономики считает, что рынку таунхаусов сейчас свойственны два противоречия: 

«Первое: жилье, которое девелоперы почему-то относят к эконом-классу, стоит более полумиллиона долларов. Чтобы покупать такое жилье, нужно зарабатывать от 10 тысяч долларов в месяц, а это далеко не эконом-класс. Т.е. эконом-классом называется то, что таковым не является. Второе: большинство таунхаусов, которые мы видим на рынке, некрасивы. Создается впечатление, что архитектор не приложил к ним ни руки, ни душу. Надо сказать, что экономика не любит оперировать категориями красоты и эстетики, поскольку их трудно посчитать, однако  в ряде случаев это удается. Например, четыре года назад мы поставили вопрос: «Сколько стоит вид из окна?» Оказалось, что это можно просчитать довольно точно. Более того, в последующие годы рынок жил в соответствии с нашим прогнозом: вклад хорошего вида из окна в стоимость недвижимости составлял 50 процентов, а эксклюзивный вид удваивает, если не утраивает стоимость жилья. Все сказанное имеет прямое отношение к таунхаусам: поскольку красота функциональна, она становится элементом ценности, за нее можно спрашивать деньги и можно платить. Это приращение качества можно делить между производителем и потребителем». Но нужно ли на самом деле это приращение цены за счет изящества? То, что для нашей страны дорогая новинка, во всем мире уже спокойно воспринимается как необходимый и минимальный стандарт. 

Нестабильный формат 

Некоторые специалисты считают, что нарядный фасад и  другие способы сделать таунхаус визуально дороже – все это выглядят, мягко говоря, как на корове седло. Бросить взгляд на Запад предлагает Григорий Ревзин, архитектуровед, обозреватель газеты «Коммерсант». С его точки зрения, архитектура таунхауса дает специалистам слишком мало возможностей для творчества. Это очень жесткий жанр, в котором все четко определено:  жилая ячейка в два или три этажа. Фактически, архитектору нечего обыгрывать в этом формате. Если проанализировать образцы таунхаусов в Америке, Канаде, то можно заметить - это достаточно дорогое жилье, и вместе с тем по формам оно минималистично, демократично и подчеркнуто аскетично. 

«Исторически родина таунхаусов – Великобритания», - напоминает Григорий Ревзин. – «Если мы посмотрим таунхаусы из Дублина, то увидим, что это жилье для среднего класса, очень бедное. У нас же таунхаусы предлагают как люксовый товар.  И это всячески подчеркивается фасадами, на которые стараются навести какую-то красоту». По мнению аналитика, в этом мы очень похожи на Турцию или Таиланд.  

Если разобраться, в середине XIX века в Америке они считались очень престижным жильем, пришедшим из Европы. Отсюда можно сделать вывод, что когда таунхаусы только приходят на рынок, они позиционируется как жилье высокого класса, для элиты. Проходит какое-то время, и таунхаусы мигрируют в сторону экономичного жилья, довольно некрасивого в смысле архитектуры. Получается, что русские таунхаусы в настоящий момент переживают золотой век. Но и они тоже могут «сползти» в скором времени из ниши элитного жилья в нишу жилья эконом-класса, а то и ниже.  

Когда квартиры уже недостаточно 

С одной стороны понятно,  что рынок недолго еще будет обманываться «элитностью» таунхаусов.   С другой, раз этот  формат строится и продается, значит он кому-то нужен. У этого типа жилья есть своя четко определенная целевая аудитория. Кто такие покупатели таунхаусов? «Мы рассматриваем таунхаусы скорее как альтернативу квартире», - рассказывает Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty. – «Именно поэтому из общего объема предложений 55 процентов проданных таунхаусов расположены в пределах 10-километровой зоны от МКАД. Покупателями может быть молодая семья, часто таунхаусы рассматриваются, как дом для родителей. Иногда это люди, которые по бюджету не дотягивают пока до особняка. Или же у них просто нет потребности в изолированности и отдельном участке, который нужно охранять. С другой стороны, таунхаус это альтернатива загородному дому. Действительно, трудно найти сегодня девелопера, который начал бы строить коттеджи на отдельных участках в престижном месте размером 230 кв. метров. Для таунхауса это нормальная ситуация. В общем, таунхаус - это альтернатива загородному дому из-за того, что не хватило денег; и альтернатива квартире, потому что лучше экология, больше комфорта, есть возможность жить в определенном коммьюнити». 

Получается, что это жилье для тех, кто не дотягивает до настоящего элитного, но уже не может удовлетвориться квартирой в городе. Можно ли сказать, что неизбежная судьба таких покупателей – жить в «скворечнике» с неудобной планировкой и сарайным видом? С этим не согласен Иван Богатов руководитель компании Urban Group. Он считает, что и этот мигрирующий формат все-таки может быть создан как жилье удобное и качественное:  

«Что является определяющим для строительства таких таунхаусов? Разумеется, себестоимость. Цена на землю – это данность, с которой мы не можем играть. Мы можем управлять только плотностью застройки. Чтобы построить «дешевый», но качественный таунхаус, мы должны сделать так, чтобы общий выход квадратных метров был достаточно большой, а пятнышко земли под одним таунхаусом с придомовым участком - относительно маленьким. Реально построить таунхаус площадью 150-200 кв. метров, и сделать его комфортным не в ущерб выгоде девелопера.  Еще одно слагаемое успеха девелопера – контроль за себестоимостью строительства. 

Вы знаете, что самое важное в цене таунхауса? Обыкновенный строительный кирпич. На один таунхаус небольшого размера, при соблюдении современных теплотехнических норм, требуется 48565 кирпичей. Кирпич стоит в среднем около 10 рублей. Плюс работа, плюс земля, плюс инженерка. Поэтому использование современных материалов, способных заменить кирпич, выгодно девелоперу. Но тут опять попадаешь в ножницы: «фанерный» дом никто не купит. Существуют, так называемые сэндвичные канадские технологии: они сильно удешевляют строительство и когда-нибудь неминуемо приживутся. Но сейчас застройщик вынужден делать поправку на консерватизм покупателя, его приверженность к традиционным материалам, представлениям об экологичности жилья. В итоге чтобы сделать качественный продукт за вменяемые деньги приходится решать сложнейшую задачу на оптимизацию».  

Вернуть хорошую репутацию 

Быть ли таунхаусу похожим на барак – это зависит от настроений каждого конкретного девелопера. Для них это средство закрыть сразу несколько «дыр». В частности, линией таунхаусов могут пытаться изолировать поселок от дороги. Кроме того, таунхаусы позволяют строить больший метраж на отдельно взятом участке за счет плотности застройки. Часто сильно желание  получить большее количество объектов при более низкой стоимости каждого из них, и затем продавать их, как горячие пирожки. Но есть основания считать, что такой подход  отойдет в прошлое – именно из-за роста возможностей и требовательрности у потенциальной клиентуры. И красота, и качество, «отданные» в обмен на дешевый метраж, возвращаются в этот сегмент... под иным названием.  

«Например, один известный застройщик планирует поселок на 30-м километре Новой Риги, и даже придумал очень интересное рабочее название - артхаусы.  На Ильинке уже существуют лейнхаусы», - рассказывает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании «Терра-Недвижимость».  – «С точки зрения нашей компании, таунхаусы трудно  отнести к элитному жилью. В сегменте западного Подмосковья это, скорее, эконом-класс или бизнес-минус. Но постепенно возникают новые поселки и новые решения, которые, возможно, будут относится даже к сегменту бизнес-плюс». Однако, чтобы достичь этого,  приходится избегать привычного названия «таунхаус», которое уже во многом скомпрометировано неудачными архитектурными решениями. Те участники рынка, кто знает о всех достоинствах таунхаусов как семейного жилья, недовольны тенденцией к скатыванию этого жилья на уровень дешевого и низкокачественного. Можно предположить, что в ближайшем времени потребитель найдет на рынке оба типа таунхаусов –  самого среднего уровня, но продаваемые задорого, а также сделанные на современном уровне, качественные, также недешевые. Формат с секретом, но с каким -  это  зависит от установок, которыми руководствуется девелопер.


Возврат к списку