Ипотека по верхам

15.11.2007

Рынок загородной ипотеки постепенно сближается с городским, но только по финансовым параметрам. Переход на качественно новый уровень специалисты ожидают, когда застройщики удовлетворят спрос на коттеджи эконом- класса, а банкиры сделают требования к залогу менее жесткими.

 ТАРИФЫ по загородной ипотеке заметно снизились. Долларовая ставка начинается от 9%, рублевая — от 10,75%, в швейцарских франках — от 7%.0 Раньше банки, снижая риски, не брались кредитовать более 70–80% стоимости коттеджа. Сегодня существенен разброс по размеру первоначального взноса. Часть кредиторов по-прежнему требует от заемщиков внести 20–30% стоимости недвижимости, однако новые игроки заявляют программы с нулевым и 10%-м взносом. Многие давно работающие на рынке банки охотнее снижают ставки, чем взнос — гарант выплат. Такие кредиторы еще не готовы оценивать риски пригородной ипотеки наравне с «квартирными». Массового снижения размера взноса стоит ожидать в последнюю очередь: после установки низких ставок, увеличения максимальной суммы и срока кредита.

Банки, которые только начинают вводить программы загородный ипотеки, оптимистично оценивают перспективы рынка. В Альфа-банке специалисты рассчитали, что ликвидность пригородных малоэтажек повышается, а стоимость квадратного метра увеличивается на 28–40% в год.
По данным Городского ипотечного банка, доля кредитов на загородную недвижимость достигла 10–12% в общем объеме кредитных сделок. Препятствия для массовой популярности ипотеки коттеджей эксперты видят в первую очередь в недостаточном количестве поселков эконом-класса. Особенно неохотно банки кредитуют объекты в удаленных от города районах. Впрочем, там невелико и предложение крупных застройщиков. А с малоизвестными компаниями, которые строят небольшие поселки, кредиторы работают крайне редко. У самого масштабного на сегодня поселка эконом-класса («Янино», Национальная жилищная корпорация) появились конкуренты — два проекта холдинга Rodex Group. Реализуя свои проекты, «Rodex Северо-Запад», как и НЖК, собирается делать ставку на ипотеку. Один поселок разместится в 15 км от города, второй — в 60 км. Средняя стоимость домовладения — $300 000. Rodex оценивает спрос на дома этой ценовой категории в 30% от общего спроса на пригородную малоэтажку. В планах компании — занять 25% рынка дешевого загородного жилья.

Кредит на дорогие дома берут, как правило, предприниматели, которые не хотят выводить крупные суммы из оборота. Основная проблема элитного сектора в том, что половина кредиторов устанавливает максимальный порог суммы займа на уровне $500 000 – 1 млн. Для элиты — очевидно мало. Поэтому сегодня одна из самых заметных тенденций — повышение максимальной суммы кредита. Газпромбанк, к примеру, выдает ссуды до $2 млн, а кредиты на большую сумму рассматривает в индивидуальном порядке. «КИТ-Финанс» и Городской ипотечный банк также выдают ссуды до $2 млн. Решить проблемы «элитки» банки могут самостоятельно, а вот в развитии кредитования домов эконом-класса необходима инициатива застройщиков.

Основная сложность кредитования загородных коттеджей в том, что вместе с домом закладывается участок. Требования по ликвидности и юридической чистоте переносятся сразу на два объекта. Большинство банков не принимают в залог землю, которая оформлена в долгосрочную аренду. В Альфа-банке допускают такой вариант, если срок найма истекает не раньше окончания срока кредита. Но это редкое допущение: остаются риски изменения условий аренды.

Набирает популярность покупка индивидуальных домов под залог квартир в городе. По оценкам Городского ипотечного банка, доля таких кредитов составляет 15–20% от общего объема ипотечных займов. В этом случае банку не важно, собирается заемщик покупать землю с «недостроем», дом в садоводстве или элитный объект.

Сейчас это наиболее реальный вариант купить землю для последующего строительства дома. Кредит на покупку участка под его залог рискуют выдавать немногие банки (Банк Москвы, «Зенит»). «Городской» приостановил земельную программу. Земельные займы сложно рефинансировать — особенно в условиях кризиса, когда инвесторы с опаской относятся к высокорисковым бумагам.


Возврат к списку