Правила покупки недвижимости в Болгарии

Одна из особенностей переходного периода болгарского законодательства в том, что в стране пока запрещено продавать иностранным покупателям как землю под зданием, так и участок, прилегающий к нему. Правовой выход, безусловно, есть: любой гражданин, прибывший из-за рубежа, имеет право заключить договор найма земельного надела на длительный срок. Иными словами, достаточно сегодня оформить долгосрочную аренду на участок под домом и вокруг него, чтобы после 2007 г., когда Болгария войдет в ЕС, стать полноправным собственником земельного надела. При этом размер участка практически не ограничен. Минимальный срок аренды составляет 4 года, а максимальный и вовсе не определен.

Удобный и достаточно распространенный вариант: открыть в стране небольшой бизнес. В этом случае если хотя бы 1% долевого капитала в нем принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, иностранный держатель контрольного пакета акций автоматически получает право покупки земли и даже лесов (где все еще водятся олени, косули, бурые медведи и вообще полно всякой дичи) в частную собственность.

Между прочим, при оформлении сделки купли-продажи объекта недвижимости в Болгарии в его стоимость уже включена и рыночная цена участка земли (в пределах 1–10% от общей суммы), поэтому высокая арендная плата исключена. Этот вариант предлагается иностранным физическим лицам, которые приобретают дорогое жилье для временного проживания. Скажем, прибывают сюда только на летний сезон, а все остальные месяцы сдают свою собственность в аренду. Если же гражданин намерен проживать в Болгарии постоянно, при покупке дома участок выгоднее оформить на юридическую фирму. В этом случае составляется не один, а два нотариальных акта – один на само здание, другой на землю. Характерная деталь: болгарское законодательство разрешает регистрацию фирмы по адресу своего дома (квартиры) и использование его в качестве офиса.

Детали оформления сделки купли-продажи, в общем-то, просты. Иностранному физическому лицу достаточно предъявить загранпаспорт. Если покупку осуществляет юридическое лицо, надо иметь при себе учредительные документы на фирму. Затем покупатель или его доверенное лицо представляет нотариусу выписку (удостоверение) из соответствующего регистра о юридической и финансовой чистоте объекта, выставленного на продажу. В этом первичном документе отражаются наличие или отсутствие ипотечного кредита на приобретаемый объект, права на пользование его третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела, право принадлежности строения конкретному лицу, то есть продавцу.

Еще один документ – государственная оценка стоимости, определяемая территориальной налоговой службой. Продажная цена, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. Исходя из нее начисляются размер пошлины на сделку и нотариальные таксы. В общей сложности они не превышают 4%.

Сам акт передачи недвижимости и удостоверение права владения на недвижимое имущество совершается в том районе, в котором находится дом, квартира или коммерческое строение. После подписания документа продавцом и покупателем и заверения их подписей юрист направляет нотариальный акт в местный суд, чиновники которого вносят изменение обстоятельств по данному объекту в Государственный регистр недвижимого имущества. Отметка об этом обязательно делается и в нотариальном акте.

Следует иметь в виду, что в Болгарии квартплаты в нашем понимании этого слова не существует. Владелец недвижимости в Болгарии просто обязан ежегодно оплачивать налог на имущество и фиксированную таксу (определяется местными властями) на бытовые отходы. При этом размер налоговых вычетов не зависит от статуса владельца. Он одинаков как для физических, так и для юридических лиц с различными уровнями доходов. Все телефонные разговоры оплачиваются исключительно повременно.