ЖНК: ипотека в домашних условиях

Улучшение жилищных условий – не только цель федеральной программы и пункт плана Путина, но и, разумеется, мечта каждого нормального неолигарха. Тем более, когда речь идет о таком серьезном событии в жизни каждого человека, как покупка квартиры. Однако далеко не все россияне могут сразу выложить сумму, достаточную для приобретения столь необходимых квадратных метров. В помощь российским гражданам и жителям всего мира придуманы различные схемы, позволяющие купить квартиры в рассрочку. Об одной из них – жилищных накопительных кооперативах – и пойдет речь в сегодняшнем материале.

Несмотря на сообщения о растущем благосостоянии российского населения, миллион «с хвостиком» в один момент найдутся не у каждого. По статистике, все больше людей начинает пользоваться возможностью рассрочки. Она становится единственным доступным и надежным большинству граждан способом приобретения недвижимости и улучшения своих жилищных условий. Избежать единовременной выплаты за квартиру на сегодняшний день в России позволяют два механизма – это ипотечная и накопительная схемы.

Жилищные накопительные кооперативы (ЖНК) были созданы как альтернатива ипотечной схеме. «Ни в коем случае не стоит путать систему ЖНК с ипотекой. ЖНК в корне отличается. Ведь ипотека подразумевает наличие некоторой первоначальной суммы, а в ЖНК происходит процесс накопления. Вы постепенно набираете порядка 10% от стоимости квартиры, а остальную часть за вас вносит кооператив, – сообщила корреспонденту Kvartira59.ru ипотечный брокер ТД «Император» Милана Грибкова. – В некоторых пермских ЖНК можно встретить даже 30% в качестве первоначального взноса. В то же время некоторые ипотечные случаи подразумевают заем у банка вообще без первоначального взноса».

«Действительно, перед вступлением в кооператив желательно накопить 35%, 55% или 75% от ориентировочной стоимости жилья. В дальнейшем кооператив начисляет на этом вклад от 3 до 12% годовых с первого месяца накопления или 5% годовых начиная с четвертого месяца», – рассказали корреспонденту Kvartira59.ru в жилищном накопительном кооперативе «Мой дом». – При накоплении необходимой суммы вам приобретают квартиру на вторичном рынке или оплачивают квадратные метры в новом доме».

Фактически, в ЖНК группа граждан копит себе на жилье, чтобы приобрести его у других застройщиков. Поэтому, кстати, в жилищно-накопительные кооперативы могут вступать только физические лица – и то числом не менее 50 и не более 5000 человек. Вообще, в современном законодательстве подробно прописано, как формируется кооператив и как происходит накопление средств граждан.

Членом кооператива может быть гражданин, достигший 16 лет. Согласно статье 5 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», чтобы войти в кооператив, необходимо написать заявление, заплатить вступительный членский взнос и первый платеж в счет паевого взноса. В свою очередь, руководство кооператива обязано внести информацию о новом члене в Единый государственный реестр юридических лиц. В реестре должны быть указаны ФИО, паспортные данные, почтовый адрес, телефоны и даже адрес электронной почты члена кооператива.

Все судьбоносные для кооператива решения принимаются только общим собранием его членов. Так, в статье 34 вышеуказанного закона написано: «Высшим органом кооператива является общее собрание кооператива».

ЖНК: прошлое и настоящее

Схема ЖНК появилась в России еще в XIX веке, однако наибольшую популярность получила в последние десятилетия прошлого века, когда в обиход вошло словосочетание «кооперативный дом». Новую жизнь эта схема обрела после того, как 1 апреля 2005 года вступил в действие Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 года «О жилищных накопительных кооперативах». Примечательно, что до 1 апреля 2005 года специального законодательного регулирования деятельности кооперативов предусмотрено не было. Только после вступления в силу данного закона их деятельность была должным образом упорядочена.

Основная же мысль, заложенная в законе, заключается в том, что члены ЖНК – это не просто клиенты кооператива, а полноправные участники. Кроме того, в законе предусмотрены строгие механизмы контроля и надзора со стороны государства за деятельностью ЖНК, которые в первую очередь заключаются в регистрации всех членов кооператива в реестре, который ведет специальный государственный орган – Федеральная служба по финансовым рынкам, контролирующая деятельность ЖНК.

Наличие в новом законе принципов финансовой устойчивости и надежности кооператива дает членам уверенность и гарантированность, что их средства пойдут именно на приобретение недвижимости для них. Вся деятельность ЖНК регулируется непосредственно законом, Уставом, а контролируется Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР) и Федеральной налоговой службой (ФНС) России.

По данным Национальной саморегулируемой организации участников рынка жилищного кредитования (НСРО ЖК), сегодня в России зарегистрировано около четырех тысяч жилищных кооперативов, две трети которых представляют собой праформу современных и называются ЖСК – жилищные строительные кооперативы. Особенность этой схемы в том, что группа граждан собирается для инвестирования в строительство нового дома, а не для покупки жилплощади в уже готовом здании.

Кооперативы нового поколения, именуемые ЖНК, действуют несколько по другому принципу. Здесь свой дом не строят – по мере сбора денег кооператив приобретает отдельные квартиры для своих участников. В таком кооперативе для притока денежных средств нет никаких внешних источников, как в банковской ипотеке, – он функционирует исключительно за счет средств состоящих в нем пайщиков. Люди вносят некоторое количество денег, и на получившуюся в итоге сумму приобретается квартира для стоящего в начале очереди претендента на жилплощадь.

Помимо ЖСК и ЖНК, сегодня существует еще один вид потребительских кооперативов – кредитные союзы. Действуют они, опираясь на соответствующий закон 2001 года, и представляют собой современные аналоги касс взаимопомощи, ориентированные в основном на выдачу кредитов на потребительские нужды. Однако именно схема работы ЖНК набирает сейчас все большую популярность. Причина заключается в желаемых метрах: благодаря ЖНК можно приобрести квартиру в новостройке, на вторичном рынке или даже собственный дом, а также улучшить свои жилищные условия с зачетом старого жилья. «Это удобно для тех, у кого есть некоторые финансовые накопления и нет желания собирать множество документов», – говорит г-жа Грибкова.

Стать одним из них

Итак, как получить квартиру, не связываясь с банками? Для этого необходимо вступить в ЖНК и внести часть паевого взноса, после чего вы вселяетесь в квартиру, в которой регистрируетесь, и выплачиваете оставшуюся часть паевого взноса. При этом требуется минимальные пакет документов – паспорт гражданина РФ. «Подтверждения доходов не требуется – вы планируете приобретение квартиры, дома или комнаты исходя из своих возможностей расплатиться за кредит», – уточнил сотрудник кооператива «Мой дом».

Для удобства членов в ЖНК имеются различные формы участия, которые разумно предусматривают возможности и потребности граждан. Последние являются действительно важной частью вступления в ЖНК и представляют собой порядок внесения членами кооператива паевых взносов. Форма участия определяет период выплаты паевых взносов, после которого у члена кооператива возникает право на приобретение или строительство данной организацией жилья. Также указывается минимальный размер и период внесения оставшейся части паевого взноса, условия привлечения заемных средств.

Форма участия выбирается индивидуально каждым пайщиком исходя из его финансового положения. Вам достаточно определить примерную стоимость квартиры, которую вы хотите приобрести, и свои финансовые возможности. В связи с тем, что кооператив не требует никаких справок, подтверждающих ваши доходы, реальная оценка своих финансовых возможностей только в ваших интересах. При оценке финансового потенциала в первую очередь рассматривается возможность внесения каждый месяц определенных платежей на приобретение квартиры. Роль сотрудника кооператива – помочь вам сделать правильный выбор формы участия в деятельности кооператива для приобретения квартиры. К тому же вы по желанию, например при изменении финансовых возможностей, сможете сменить форму участия в деятельности кооператива.

В более обобщенном и упрощенном варианте схема покупки квартиры через ЖНК выглядит так:

  1. Вы приезжаете в офис выбранного вами ЖНК, где необходимо ознакомиться с документами и условиями членства.
  2. Выбираете удобную форму участия и определяетесь с желаемой квартирой.
  3. Приносите необходимые документы (паспорт и ИНН), пишете заявление о вступлении. Никаких справок о доходах и поручительств не требуется.
  4. После этого директор либо правление выносит решение о приеме вас в члены кооператива.
  5. Далее происходит внесение записи о новом члене в реестр юридических лиц ИФНС РФ.
  6. Затем вам выдаются документы о принятии в члены, включая решение и выписку из реестра.
  7. После этого вы можете оплачивать вступительный членский взнос и первый платеж в счет паевого взноса.

Подводные камни

По утверждению сотрудников ЖНК, кооперативы являются очень надежным средством получения квартиры и накопления денег. К примеру, денежные средства, которые люди вносят в кооператив, хранятся на отдельном счете, поэтому все операции со средствами вкладчиков можно проконтролировать. Плюс ежегодные аудиторские проверки, отчетность перед ФСФР – все это гарантирует дополнительный контроль.

На самом же деле, как выясняется, у этого метода есть свои недостатки. В частности, огромный период накопления и ожидания квартиры. Достаточно представить себе, например, следующую ситуацию: кооператив принял решение о самоликвидации. В этом случае весьма не повезет последнему вступившему в него. Дело в том, что он получит квартиру только тогда, когда сам внесет все свои деньги и все его предшественники, уже живущие в своих квартирах, вернут долг кооперативу (не забывайте, что внешних источников финансирования у ЖНК нет). Долги могут возвращаться годами, и именно столько будет тянуться ожидание последнего пайщика. Мораль: ЖНК будет успешно функционировать при постоянном притоке новых членов и, соответственно, новых денежных средств. Срок ожидания жилплощади при этом напрямую зависит от количества новичков.

ЖНК – система, основанная прежде всего на доверии. Поэтому, по мнению специалистов, он особенно хорош в регионах. Ведь там, в небольших городках, где все друг друга знают, это очень удобно. Сотрудничество с банками при ипотечном кредите делает процедуру несколько более обезличенной, здесь же вы ощущаете поддержку общественности… Однако, как уже было сказано, подводных камней в домашней атмосфере работы ЖНК хватает. По утверждению самих «бывалых», это повод для отдельного материала – столько претензий высказывается к ЖНК.


Возврат к списку