Малоэтажная Россия: мечтать не вредно

Кто не хочет поселиться в собственном уютном доме с садиком? Даже государство мечтает об ухоженных поселках со счастливыми поселянами и поселянками. Идеологи национального проекта «Доступное жилье» заявляют, что малоэтажное строительство в России должно стать чуть ли не основным. А что, здорово, подумали мы, неплохо отстроить с государственной помощью под Москвой недорогой современный домик со всеми удобствами. Насколько реальна «малоэтажная» программа, и стоит ли в нее стремиться – выяснял у специалистов наш корреспондент.

Справедливости ради, надо сказать, что в России индивидуальных домов строится довольно-таки много и сегодня – около половины. По данным Росстроя, в России в первом полугодии было построено 72,9 тыс. индивидуальных жилых домов общей площадью 10,4 млн кв. м. Это приблизительно 49, 3% от общего количества жилья, возведенного в стране за это же время.

Однако радоваться тут особенно нечему – заслуги нацпроекта в этих цифрах пока что нет. Строятся либо обеспеченные и сверхобеспеченные граждане, либо сельские жители. А когда высокие чиновники говорят о программе строительства малоэтажного жилья, они имеют в виду массовое строительство недорогих домов по современным технологиям и не для избранных, а для обычных людей: для тех, кто в жилье нуждается, то есть официальных очередников, для городских жителей, которые будут перебираться в зеленые пригороды, для молодых семей, которые начнут счастливую жизнь в совершенно иных условиях, нежели начинали их родители.

И ведь желание у граждан есть. По данным социологического исследования «Доступное жилье – что хочет население», проведенного консалтинговой группой «Управление PR» при поддержке группы «Эксперт», Русского института, Общественной палаты РФ, более 60% респондентов, независимо от уровня дохода, предпочли бы жить за городом в индивидуальном доме, иметь небольшой участок земли под сад. Более обеспеченные слои населения хотели бы купить или построить коттедж, люди со средним доходом – индивидуальный дом или согласились бы на площадь в малоэтажном доме. Любителей высоток лишь около 20%.

Но предложить широким массам пока что особо нечего.

Земли у нас много. Но все равно она в дефиците!
Значительную часть затрат девелоперской компании при реализации любого проекта, будь то застройка высотками микрорайона, строительство таунхаусов или коттеджного поселка, составляет выкуп земли, подведение коммунальной, а иной раз и транспортной инфраструктуры.

По мнению вице-президента Российской гильдии риэлторов, члена межведомственной рабочей группы по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» при Совете при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов Константина Апрелева, это создает столь высокую финансовую нагрузку на застройщиков, что при загородном строительстве риск незавершения проектов намного выше, чем в городской среде. Известны случаи, когда коттеджные поселки остаются заброшенными. Строили, не оценив экономических возможностей компании и целевого предназначения жилья; в итоге строительство не удалось завершить, или жилье не пользуется спросом.

Отдельная проблема – дефицит земли для строительства. Как рассказал руководитель комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риэлторов Валерий Лукинов, земли категории ИЖС (на ней разрешено индивидуальное жилищное строительство) крайне мало. В то же время любое жилье, кроме дач, запрещено возводить на землях сельскохозяйственного назначения. Перевод же земель из одной категории в другую – очень долгий, забюрократизированный и, что греха таить, взяткоемкий процесс. С этим предпочитают не связываться даже крупные девелоперы – поэтому малоэтажки им неинтересны.

Таким образом, если гражданин хочет купить или взять в долгосрочную аренду «кусочек Родины», чтобы построить на нем дом, у него очень мало шансов это осуществить. Исключения составляют те, кто строит дом для постоянного проживания в дачном поселке. Закон разрешает постоянно регистрироваться в дачном доме, кроме летних строений, расположенных в садовых товариществах.

Кроме того, возмущается Константин Апрелев, в России процветает спекуляция землей, что не может не повышать ее стоимость. Хорошие участки земли многие застройщики «придерживают» до лучших времен или лучших покупателей, не используя ее по назначению, - то есть ничего на ней не строя.

Следовательно, предполагает Валерий Лукинов, если меры не будут приняты, дефицит земли приведет к дефициту хороших коттеджных поселков. Коттеджи будут дорожать, и строить их будут меньше, чем сейчас.

Дешевые технологии есть, да не про нашу честь
Во всем мире малоэтажное строительство пользуется популярностью, в том числе, еще и потому, что себестоимость квадратного метра в нем гораздо ниже, чем цена квадрата в многоэтажной башне. В России все как всегда не так.

По оценке руководителя программы МВА – «Менеджемент в инвестиционно-строительном бизнесе», профессора Московской Международной Высшей школы бизнеса «МИРБИС» Натальи Салиенко, малоэтажный дом не имеет никаких преимуществ перед многоэтажным в затратах на возведение, а содержание его (коммунальные платежи) обойдется жителям на 25 – 30% дороже (какие уж тут очередники?)

Это связано, прежде всего, с тем, что у нас нет строительной индустрии, ориентированной на возведение малоэтажного жилья. Наталья Салиенко приводит следующий пример: компания, строящая коттеджи, чья себестоимость в 2006 году не превышала 50 000 руб., вынуждена была заказывать металлоконструкции в… США. Это оказалось дешевле и выгоднее, так как во всей Центральной России их производит единственный завод в Тульской области, и продукция у него далеко не лучшего качества.

Инвестор, который поддержит индустрию стройматериалов для малоэтажек, имеет все шансы в ближайшем будущем стать миллиардером. Когда цемент и бетон продолжает дорожать, альтернативные технологии строительства становятся все более востребованными. Правда, потенциальному миллиардеру придется пробивать стену лбом.

Как ответил Валерий Лукинов, уже есть технологии, позволяющие снизить себестоимость «квадрата» до 15 000 – 17 000 руб.; фирма, которая строит рубленые деревянные дома со всеми удобствами в 100 – 120 км. от Москвы по цене от $80 000, только повышает свои доходы. К сожалению, ни государство, которое на словах печется о «малоэтажке», ни крупный бизнес предпочитают не замечать этих новаций.

Впрочем, Наталья Салиенко опасается, что переход на новые технологии заставит фирмы все больше удешевлять себестоимость жилья, и это скажется на качестве. Кто будет в ответе, если через 15 – 20 лет дома «поплывут», а жители останутся без крыши над головой? Так что необходим строжайший госконтроль при приеме малоэтажного жилья к эксплуатации.

Чьи вы, хлопцы, будете? Из какого муниципалитета?
Наконец, самый главный вопрос, решение которого мешает малоэтажному жилью стать массовым – кто должен создавать и содержать социальную и коммунальную инфраструктуру.

Сегодня обычно строительная компания сначала приобретает землю сельскохозяйственного назначения в собственность, потом переводит ее в землю ИЖС, проводит межевание, формирует объекты прав, выполняет условия присоединения сетей.

Проще говоря, абсолютно за все платит застройщик, который закладывает расходы в себестоимость квадратного метра. Более того, компания сама все строит, часто еще отремонтировав дороги, сама платит за подключение коммунальных сетей рыночную стоимость, сама продолжает оплачивать ее эксплуатацию.

Между тем, во всем мире застройщики покупают уже землю под строительство. Естественные монополии также частично несут расходы на строительство и эксплуатацию своих сетей. Однако ремонт дорог, строительство социальных объектов – задача государства, в данном случае, муниципалитетов. Если такую практику ввести у нас, цена малоэтажного жилья снизится в несколько раз.

Стоит ли удивляться, что порой застройщики, взяв на себя непосильные обязательства построить школу, детский сад и т.п., в конце-концов отказываются от обязательств и территории, отведенные для создания инфраструктуры, застраивают коттеджами или еще того хлеще – складами.

Часто муниципалитеты активно не желают принимать на свой баланс новые поселки. Когда же все-таки поселок принимают, фактически жители платят налоги муниципалитету, который никаких услуг им не оказывает. Это особенно актуально, если учесть, что, вероятно, с 2010 года граждане будут платить налог на недвижимость, базирующийся на рыночной стоимости объекта. В связи с этим Константин Апрелев предлагает либо создавать муниципалитеты на базе поселков, и тогда налоги останутся в местной кассе, либо заключить договор, согласно которому затраты компании на строительство инфраструктуры будут компенсироваться в рассрочку за счет налогов собственников.

Чем порадует закон
Однако малоэтажному строительству собираются посвятить отдельный документ: в Государственную Думу внесен законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу малоэтажной жилищной застройки территорий».

Проект вносит поправки в Гражданский, Жилищный, Земельный и Градостроительный кодексы, а также в законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Одно из главных положений будущего закона – дать возможность людям объединяться в кооперативы. Закон должен определить, каким образом власти органы государственной власти и местного самоуправления будут помогать создавать такие объединения. Нужно определить и правовой режим общего имущества собственников земельных участков, а также способы управления территорией малоэтажной жилищной застройки.

По оценке наших экспертов, при строительстве домов с помощью государства средняя цена квадратного метра должна составить $1500 - $1600 против среднероссийских  $2000 - $2500 в многоэтажном доме.

Обсуждается также бесплатное выделение земельных участков под строительство гражданам, участвующим в малоэтажной застройке и варианты подведения к этим участкам коммуникаций за счет местных властей. Кстати, российский президент Владимир Путин, посещая недавно Белогородскую область, всем поставил ее в пример, где федеральный центр и местные власти софинансируют прокладку инженерных сетей, а в результате новоселья справляют вполне обычные люди, пользуясь доступным ипотечным кредитом.

По мнению Валерия Лукинова, крупным компаниям станет выгодна так называемая «ковровая» застройка малоэтажками больших участков, если государство обязуется компенсировать 30% стоимости коммуникаций при условии более 1 млн. кв. м. общей площади строительства. Напротив, Наталья Салиенко считает, что будущее малоэтажного строительства – за малым и средним бизнесом.

Малоэтажное строительство в окрестностях любого крупного города давно превратилось в большой бизнес. Здесь все на вес золота: земля, стройматериалы, коммуникации. Чтобы переориентировать местные власти на строительство доступных коттеджей, организацию кооперативов, и бесплатное (!) выделение земель, нужно совершить не только законодательную, но и административную революцию. Чтобы местные власти не считали землю, по выражению куратора нацпроектов, первого вице-премьера правительства РФ Дмитрия Медведева своим «личным капиталом». Быстро изменить эти «понятия» новым законом точно не получится.


Возврат к списку