Инвестиции будущего

Опираясь на мнения участников рынка, «Эксперт-Урал» дает собственный прогноз динамики ввода недвижимости, цен на нее, объемов и долей различных источников инвестиций.

Коммерческая недвижимость. Цены на нее до 2010 года будут подниматься не меньшими темпами, чем сегодня (см. индикаторы, с. 44). Учитывая растущий ввод и динамику цен, можно спрогнозировать: к 2010 году объем рынка в денежном выражении способен увеличиться втрое. С 2010 года рост существенно замедлится. К этому времени рынок будет близок к насыщению (либо насыщен) в большинстве городов и сегментов. Затем динамика ввода и цен не будет превышать 10% в год.

В абсолютных показателях объем собственного капитала, вкладываемого девелоперами в объекты, вырастет (в том числе за счет публичных заимствований, возможно, IPO отдельных передовых компаний), доля в общем объеме останется прежней. Доля стратегических инвесторов (будущих потребителей недвижимости) увеличится. Уже сегодня этот процесс активизируется. Так, сеть бытовой техники «Техносила» недавно заявила о намерении вкладываться в строительство торговых центров. Доля классического банковского кредитования сократится за счет, во-первых, роста альтернативных источников, во-вторых, дальнейшей переориентации банков в сторону инвестиционных продуктов, где они выступали бы в роли не кредиторов, а профессиональных инвесторов. Помимо банков, вклад профессиональных инвесторов увеличат инвесторы институциональные, фонды коллективных инвестиций и крупные ФПГ (если они не создают собственные девелоперские структуры, а инвестируют в объекты действующих на рынке игроков).

Жилье. По мнению большинства участников рынка жилья, качественные изменения на нем произойдут несколько позже, чем на рынке коммерческой недвижимости, поэтому для прогноза выбран не 2010−й, а 2013 год.

До 2010 года объемы ввода будут прирастать на уровне 10 — 15% в год. Цены на жилье в Екатеринбурге перестали подниматься с начала года и будут стагнировать до осени следующего. В большинстве других региональных центров Большого Урала ситуация и прогноз схожие, с той разницей, что цены пока еще растут (но темпы падают), и к стагнации, вероятно, приблизятся весной. Эскалация цен возобновится в 2009 — 2010 годах, после будет наблюдаться очередное падение динамики. Рост объемов ввода до 2013−го будет не меньше, чем до 2010−го. В денежном выражении объем рынка вырастет к 2013 году также примерно втрое.

Объемы собственного капитала, вкладываемого девелоперами в создание жилой недвижимости, увеличатся как в абсолютном, так и в относительном выражении. Причины — те же, что и в случае с коммерческой недвижимостью, плюс увеличение инвестиций со стороны дочерних девелоперских структур крупных ФПГ. Профессиональные инвесторы сегодня представлены большей частью физическими лицами-спекулянтами. Рост доли профессиональных инвесторов будет обеспечен теми же источниками, что и в коммерческом сегменте, а также банками (сегодня проектное финансирование в основном идет в коммерческую недвижимость, в будущем приоритеты несколько сместятся в сторону жилой) и различными структурами, которые будут вкладываться в создание доходных домов. Игроки рынка не сомневаются: доходные дома будут активно строиться, но мнения о том, кто их будет инвестировать, расходятся. Доля классического банковского кредитования, равно как и стратегических инвесторов (долевого участия), существенно сократится.


Возврат к списку